Guten Tag zusammen,
ich hoffe mir kann hier jemand weiterhelfen, denn mein Steuerberater ist gerade im Urlaub (typisch Sommer...) und ich grübele seit Tagen über einer Frage, die mir keine Ruhe lässt.
Ich betreibe seit einigen Jahren ein kleines Vermietungsobjekt – ein Zweifamilienhaus, das ich selbst nicht bewohne. Letztes Jahr habe ich dort eine Luft-Wasser-Wärmepumpe einbauen lassen, Gesamtkosten etwa 22.000 Euro nach Förderung. Die Anlage läuft soweit gut.
Nun stellt sich mir die Frage: Wie behandle ich das steuerlich korrekt? Der Installateur hat mir gesagt, die WP habe eine technische Lebensdauer von rund 20 Jahren. Entsprechend würde ich sie linear über 20 Jahre abschreiben. Soweit so klar.
Aber jetzt wird es kompliziert: Was passiert, wenn ich das Haus in sagen wir 10 Jahren verkaufe? Dann hat die WP noch einen Restwert in meinen Büchern – aber wie wird der beim Verkauf des Gebäudes behandelt? Ist die WP dann Bestandteil des Gebäudes und geht automatisch in den Veräußerungsgewinn ein? Oder kann ich sie separat behandeln?
Und noch eine zweite Frage: Gibt es Argumente, die WP als selbständig nutzbares Wirtschaftsgut zu behandeln statt als Gebäudebestandteil? Das hätte ja Auswirkungen auf die Abschreibungsdauer und ggf. auch auf die Behandlung beim Verkauf.
Bin für jeden fundierten Hinweis dankbar. Ich bin kein Steuerexperte, versuche aber die Dinge ordentlich zu verstehen bevor ich mit meinem Berater rede.
Grüße, Klaus
Hallo Klaus,
interessante Frage, die ich so ähnlich auch schon hatte – ich plane gerade meine Installation für Ende Juli (hatte dazu auch schon im Forum geschrieben) und denke natürlich auch an die steuerliche Seite.
Soviel ich weiß, ist die Einordnung tatsächlich das Kernproblem: Die Finanzverwaltung sieht Heizungsanlagen grundsätzlich als wesentliche Bestandteile des Gebäudes (§ 94 BGB), was bedeutet, dass sie nicht separat bewertet werden können und beim Verkauf zwingend mit dem Gebäude zusammen behandelt werden. Der Restwert der WP fließt also in den Veräußerungserlös ein und erhöht entsprechend den zu versteuernden Gewinn, sofern die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Die Idee mit dem selbständigen Wirtschaftsgut klingt verlockend, aber ich glaube da hat die Rechtsprechung ziemlich eindeutig entschieden – zumindest für fest eingebaute Anlagen. Für eine mobile Klimaanlage oder sowas könnte das anders aussehen, aber eine installierte WP ist halt nicht wirklich mobil.
Was die Abschreibungsdauer angeht: Das BMF-Schreiben zu AfA-Tabellen listet Wärmepumpen tatsächlich mit 10 Jahren, nicht 20! Das wäre für dich günstiger. Dein Steuerberater sollte das prüfen. Vielleicht hat dein Installateur da was verwechselt – technische Lebensdauer ist halt nicht gleich steuerliche Nutzungsdauer.
Muss ich kurz einhaken: Die AfA-Tabelle ist ein Richtwert, kein Gesetz. Wenn du glaubwürdig eine längere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen kannst, kann das Finanzamt das auch akzeptieren. Ist in der Praxis selten, aber möglich. Für deine Planung würde ich erstmal mit 10 Jahren rechnen – das ist das, womit du beim FA am wenigsten Diskussionen hast.
Stefan hat recht mit den 10 Jahren aus der AfA-Tabelle, das hab ich bei meiner eigenen Recherche auch so rausgefunden. Ich habe zwar kein Vermietungsobjekt, aber ich erinnere mich an eine Diskussion aus nem anderen Thread wo das Thema gestreift wurde.
Zur Frage Gebäudebestandteil vs. selbständiges WG: Das hängt meines Wissens davon ab, ob die Anlage dem Gebäude "dient" oder einem eigenständigen Zweck. Bei einer reinen Heizungsanlage ist das fast immer Gebäudebestandteil. Aber – und das ist wichtig – wenn du die WP auch zur Kühlung nutzt und das explizit so installiert wurde, könnte man argumentieren dass sie einen eigenständigen Nutzen hat. Ist aber rechtlich wirklich dünn, würde ich nicht drauf wetten.
Was mich bei solchen Überlegungen ehrlich gesagt immer nervt: Man plant sorgfältig, und dann kommen solche steuerlichen Feinheiten die man nie auf dem Schirm hatte. Bei meiner WP (hab die zu klein dimensioniert wie ich im anderen Thread berichtet hab) war das steuerlich glücklicherweise unkompliziert weil selbst genutzt.
Kurze Ergänzung noch von mir, weil ich das in der Diskussion vermisse: Habt ihr die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten berücksichtigt? Wenn die WP eine alte, funktionstüchtige Heizung ersetzt hat, könnte das Finanzamt das als Erhaltungsaufwand werten – dann wäre eine Sofortabsetzung oder Verteilung auf 2-5 Jahre möglich, statt der langen AfA. Das wäre für die Liquidität kurzfristig deutlich attraktiver und das Restwertproblem beim Verkauf würde sich schlicht erledigen, weil nach 5 Jahren nichts mehr in den Büchern steht.
Die Abgrenzung Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand ist aber tückisch und hängt sehr am Einzelfall. Da hat auch Marcus oben indirekt drauf hingewiesen – man sollte das wirklich nicht ohne Steuerberater entscheiden. Gerade bei größeren Beträgen wie 22.000 Euro kann eine falsche Einordnung teuer werden wenn das FA das später anders sieht. Ich würde als erstes klären was genau vorher da war und ob die WP nur ersetzt oder erstmals eingebaut wurde.